[THE FINANCE] 바닥 찍고 올라간다… `상장리츠` 지금이 저가 매수 기회

[출처]https://n.news.naver.com/mnews/article/029/0002751645?sid=101

부동산투자회사 주식 인기 회복세

'KRX TOP 10' 1개월간 5.33% ↑

연고점보다 17% 낮아 '저평가' 여전

'KB스타리츠' 등 신규상장 출격 준비

공실률 하락세에 '오피스' 시장 주목

통상 고금리 수혜주로 꼽히는 리츠(REITs·부동산투자회사)의 인기가 예전같지 않다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준·Fed)의 강도 높은 통화 긴축이 이어지는 가운데 리츠의 자금 조달과 배당 여력이 줄어 들 수 있다는 우려에 투자심리가 위축된 것으로 풀이된다. 하지만 리츠의 조달금리는 사실상 고정돼 있어 금리인상 부담이 즉각 반영되지 않는다.

최근 리츠 주가 하락은 개인 투자자의 이른바 '패닉 셀(공황 매도)'에서 기인한 것이라는 분석도 나온다. 최근 들어 물가상승 정점 기대감이 다시 고개를 들고 리츠의 낙폭이 과도했다는 인식이 확산하면서 리츠주에 관심이 쏠리는 분위기다.

◇반등 조짐 '스멀스멀'… 바닥찍고 올라가는 리츠주= 한동안 하락세를 보인 리츠주들이 다시 상승 곡선을 그리고 있다.

29일 한국거래소에 따르면 주요 상장 리츠 10종목을 모아놓은 'KRX 리츠 TOP 10 지수'는 1028.24로 최근 1개월(7월 26일~8월 26일)새 5.33% 상승했다. 같은 기간 코스피지수 상승률(3.22%)을 뛰어넘는 성적표다다.

비슷한 종목을 포함하고 있는 'KRX리츠 인프라 지수'도 같은 기간 4.20% 올랐다. 리츠 관련 상장지수펀드(ETF)인 'ARIRANG Fn K리츠'(4.79%)를 비롯해 'TIGER 리츠부동산인프라'(3.64%), '히어로즈 리츠이지스액티브'(3.43%) 등도 시장 수익률을 소폭 웃돌았다. 개별 종목의 경우 SK리츠(10.96%)가 이 기간 9.06% 올라 리츠주 가운데 상승률이 가장 높았다. 디앤디플랫폼리츠(9.06%), 이리츠코크렙(8.88%), 이지스레지던스리츠(8.46%), ESR켄달스퀘어리츠(7.85%) 등도 양호한 수익률을 보였다.

하지만 지난 4월 'KRX 리츠 TOP 10 지수'의 연고점인 1249.96에 비해서는 아직도 17% 가량 낮은 수준이다. 여전히 저평가돼 있다는 분석이다. 배상영 대신증권 연구원은 "금리 상승에 대한 부담이 비교적 줄어들면서 리츠 주가가 정상화하는 단계에 접어들고 있다"며 "유상증자 관련 이슈가 대부분 마무리된 것도 주가 하락에 대한 우려를 낮추고 있다"고 설명했다.

박준우 이지스자산운용 대체증권투자2팀 팀장은 "추세적 반등이라기보다는 낙폭 과대 인식에 따른 일시적 반등일 가능성이 높다"면서도 "국내 리츠의 경우 배당 안정성이 높고 배당 수익 매력 또한 기대할 만하다"고 설명했다.

◇신규 리츠 출격준비 완료= 하반기 새롭게 상장되는 리츠에 대한 기대도 커지고 있다. KB자산운용의 첫 번째 리츠인 'KB스타리츠'는 오는 9월 6일부터 수요예측을 거쳐 10월 중 상장할 예정이다. 벨기에 '노스갤럭시타워'와 영국 '삼성유럽HQ' 등을 기초자산으로 편입했다. 오피스 건물을 중심으로 편입해 안정적인 임대수익을 얻는다는 목표다.

하반기 신한자산운용도 '로지스밸리신한리츠'의 상장을 준비하고 있다. 대신자산신탁은 선진국 우량자산을 중심으로 투자하는 '대신글로벌코어리츠'를 상장시킬 계획이다.

생명보험사들도 리츠 상장에 본격적으로 뛰어든다. 한화생명과 삼성생명은 내년 상반기 각각 한화리츠, 삼성리츠 상장을 추진한다. 한화자산운용, 삼성SRA자산운용을 자산관리회사(AMC)로 활용해 리츠 사업을 준비 중이다.

이경자 삼성증권 연구원은 "하반기 대신금융그룹, 한화와 삼성생명 등 국내 금융사가 스폰서가 되는 상장 리츠가 연이어 선보인다"며 "대형 금융그룹들은 보유 부동산의 유동화와 자금 조달도 중요하지만, 극심한 디지털 경쟁 속에서 고객들을 유지하기 위해 우량한 금융상품을 공급해야 한다는 점에 주목해 상장 리츠를 활용하고 있다"고 전했다.

◇핵심은 보유자산… 섹터별 전망 살펴봐야= 리츠의 핵심은 '보유자산'이다. 자산규모가 클수록 유리하지만 어떤 섹터의 부동산을 보유하고 있는지도 중요하다. 흔히 떠올리는 부동산은 주거용 부동산이지만 리츠가 주로 편입하는 실물 부동산은 밸류에이션(가치)을 측정할 수 있는 상업용 부동산이 대부분이다. 상업용 부동산은 다시 오피스, 물류센터, 리테일, 호텔 등으로 나뉜다.

국내 리츠 시장에서 주목할 만한 섹터는 오피스다. 거래량 자체는 감소했다고 하지만 국내 오피스 시장은 연일 신고가를 경신하고 있다. 글로벌 시장의 경우, 특히 미국 리츠 중에서 오피스 섹터는 로코나19 이후 재택근무가 이른바 '뉴노멀(시대 변화에 따른 새 표준)'로 자리잡으면서 올들어서만 20% 가량 빠졌다. 직장인 출근율이 아직 30~40%에 불과한 상황에서 오피스 공실이 급증한 영향이다.

하지만 한국은 여전히 오피스 섹터가 유망하다. 서울 오피스 공실률은 꾸준히 하락 추세를 이어오다가 지난해 4분기 0%대를 기록했다. 한국부동산원에 따르면 지난 2분기 기준으로 자연공실률에 가까운 6.5%에 불과하다. IT(정보기술) 기업들이 개발자 확보를 위해 서울 강남과 성남 판교에 위치한 오피스에 주로 자리를 잡으면서다. 공실률이 하락하는 만큼 임대료는 꾸준히 오르고 있다.

코로나19가 촉발한 비대면 전환으로 수요가 급증한 물류센터도 유망 섹터 중 하나다. 그 중에서도 저온창고보다 상온창고가 공급 대비 수요량이 많아 높은 수익률을 기대할 수 있다. 호텔의 경우 중국인 관광객 수요가 증가하면 반등 가능성이 있다. 오피스 리츠로 분류되는 SK리츠는 분당 정자동에 있는 SK하이닉스 사옥인 U타워를 매입한다. 기존 보유하고 있던 전국 116개 주유소는 SK에너지와, 종로 SK서린빌딩은 SK와 각각 장기 임대차 계약을 맺고 있어 안정적이다. 롯데리츠는 롯데쇼핑 계열의 백화점과 복합쇼핑몰, 마트, 물류 등 리테일 섹터를 주요 보유하고 있는 리츠다. 롯데그룹을 임차인으로 두고 있어 안정적이며, 15건의 자산 중 7건이 물가에 연동된 임대계약 구조를 갖고 있다.

신한알파리츠는 용산 더프라임타워를 3분기 중 매각할 예정이다. 최근 용산 개발과 오피스 매입·매각 시장을 고려했을 때 감정평가액 이상의 매각가가 기대된다.

코람코에너지리츠는 전국 169개 주유소를 기초자산으로 두고 있다. 현대오일뱅크가 장기 임차인으로, 매출의 83%가 현대오일뱅크에서 나온다. 코람코에너지리츠는 2020년 8월 상장 이후 19개 주유소 자산을 매각, 작년 하반기 특별 배당금을 지급키도 했다.

이리츠코크렙은 NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛(일산점 평촌점), 2001아울렛(중계점 분당점)을 기초자산으로 보유하고 있다. 모두 이랜드 그룹의 매출 상위 점포다. 안정적인 임대료 수취가 가능하다. 모든 임대 계약은 물가 상승에 연동돼 있다.